2020年新冠疫情美國通過量化寬松托底美國經(jīng)濟，低利率購房成本和疫情期間工作方式一定程度改變了美國居民的生活方式，使得居民購房熱情高漲，近2年美國住宅市場景氣度高漲，需求量激增，推動住宅價格的持續(xù)上漲。
隨著美國抗疫成功，經(jīng)濟復(fù)蘇，通脹高企、美聯(lián)儲開始加息，美國購房利率開始攀升，居民購房成本大幅上升，抑制了美國住宅市場的銷售情況，從成屋銷售數(shù)據(jù)來看，美國自2021年9月開始至今，已經(jīng)連續(xù)29個月同比銷售下滑（如下圖所示），但是從房價來看，美國房價中位數(shù)依然是比較堅挺在37.9萬美元/套，并沒有出現(xiàn)大幅下跌。
數(shù)據(jù)來源：好買基金研究中心，時間2000.1~2024.1
從房屋先行指標觀察（美國成屋簽約待過戶-由于房屋通常于出售前一到兩個月內(nèi)簽訂契約，并且契約內(nèi)包含毀約需支付賠償金的條款，因此幾乎可認定未來就會成交）來看，美國地產(chǎn)周期已下行兩年，目前正處于磨底階段，進一步銷售下滑預(yù)期已經(jīng)不大。
數(shù)據(jù)來源：好買基金研究中心，時間2005.11~2024.1
成屋庫存仍持續(xù)去化，12月成屋庫存進一步回落至100萬套，可供銷售月數(shù)回落至3.2個月，低于5.3個月的歷史均值水平。由于利率鎖定效應(yīng)，當前高利率也一定程度限制了手持低利率房貸的成屋房主的置換意愿，新增掛牌房屋量12月降至23.5萬套，全年同比減少14%，且成屋市場的庫存不足支撐了價格韌性，季調(diào)后的成屋售價持續(xù)走高，目前市場缺少流動性，觀望情緒較為濃重，利率下行大概率會推動地產(chǎn)修復(fù)。
數(shù)據(jù)來源：好買基金研究中心，時間1999.1~2024.1
從風險角度來看，目前成屋庫存較低，與2008年美國次貸危機時候高庫存相比，處于歷史較低水平，存量供給去化僅3月。
其次，從美國家庭負債比率來看（美國家戶還本息占可支配所得比率，能夠反映當前美國人民的所得購買房地產(chǎn)的負擔程度，將受美聯(lián)儲升、降息影響），雖然美聯(lián)儲加息，美國家庭負債比例有所上升，但是仍然沒有回升的2012-2018年的平均水平，遠低于2008年次貸危機的水平，美國家庭整體杠桿率處于合理水平，家庭負債率健康程度良好。
數(shù)據(jù)來源：好買基金研究中心，時間1990.9~2023.9
另外，從美國空置率和出租空置率來看，美國住宅空置率保持在較低水平，全美空置房屋（住房和租房市場）占比為10.4%，處于上世紀80年代以來的低位，所有居住中房屋的自住擁有率也超過疫情前水平。
數(shù)據(jù)來源：好買基金研究中心，時間1990.9~2023.9
總體來看，美國加息推升了購房成本，導(dǎo)致房屋銷售開始下滑，但美國住宅價格依然較為堅挺，整體房屋庫存較低，去化壓力小，房屋空置率水平低，居民家庭負債率較低，整體的美國住宅市場的依然是較為健康。
美國房地產(chǎn)市場在2008年后經(jīng)歷了一個近十年的下行周期，背后的原因在于次貸危機后美國金融周期進入下半場，家庭部門去杠桿，金融監(jiān)管加強，抑制了房地產(chǎn)需求。自2016年以來，美國金融周期重新進入上半場，家庭部門資產(chǎn)負債表修復(fù)到位，房地產(chǎn)需求重新擴張。金融周期上半場意味著房地產(chǎn)大周期向上，需求韌性更強。但由于處于加息周期末期，市場利率很高，抑制了市場整體成交活躍度，市場缺少流動性活力。
展望2024年，伴隨美國經(jīng)濟數(shù)據(jù)降溫及美聯(lián)儲政策轉(zhuǎn)向，降息預(yù)期帶動10年美債利率自5%的高點回落，30年期和15年期抵押貸款利率分別從7.79%和7.03%的高位下行至6.69%和5.96%，接近2023年6月左右的水平。
由于疫情前的房貸利率很低，那些在疫情前買房、手持低利率按揭貸款的有房者不愿意將手中的房屋賣出，導(dǎo)致二手房市場供給短缺，本質(zhì)上還是需求強勁，預(yù)計利率下行有望刺激需求。另外，當前美國成屋市場供需不匹配導(dǎo)致成屋價格水漲船高，但利率預(yù)期下行也會吸引首次購房者進入市場，反而或加劇庫存的壓力并支撐房價，因此，美國房價仍有韌性，房價很難有大幅回落的預(yù)期。
風險提示：投資于國際證券市場，除了需要承擔與國內(nèi)證券類似的市場波動風險等一般投資風險之外，還面臨匯率風險等國際證券市場投資所面臨的特別投資風險，也需要投資者注意。
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