建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金關(guān)于2024年第4季度經(jīng)營情況的臨時(shí)公告
建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
關(guān)于2024年第4季度經(jīng)營情況的臨時(shí)公告
一、公募REITs基本信息
公募REITs名稱 建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金
公募REITs簡稱 建信中關(guān)村REIT
公募REITs代碼 508099
公募REITs合同生效日 2021年12月3日
基金管理人名稱 建信基金管理有限責(zé)任公司
基金托管人名稱 交通銀行股份有限公司
公告依據(jù) 《中華人民共和國證券投資基金法》及配套法規(guī)、《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》、《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》、《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第5號——臨時(shí)報(bào)告（試行）》等有關(guān)規(guī)定以及《建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金基金合同》、《建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金招募說明書》及其更新
二、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營情況
根據(jù)《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用
指引第5號——臨時(shí)報(bào)告（試行）》的規(guī)定，本基金2024年第4季度基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目
平均月末每平米租金及主營業(yè)務(wù)收入（未經(jīng)審計(jì)）同比變動(dòng)超過20%，特此公告
說明如下：
（一）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目第4季度的主要經(jīng)營數(shù)據(jù)情況
受區(qū)域市場承壓影響，本基金持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2024年第4季度整體租金下
2
行，季度平均月末租金為4.36元/m/天，相較于2023年第4季度平均月末租金5.65
2
元/m/天同比下降22.83%。本基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2024年第4季度主營業(yè)務(wù)收入為
2,884.77萬元，相較于2023年4季度主營業(yè)務(wù)收入同比下降22.76%。
（二）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目第4季度經(jīng)營情況變化的原因分析
1、行業(yè)/區(qū)域總體情況和競爭情況
基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所在的上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園供給量較大，存在市場同質(zhì)化競爭的情
況。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的市場報(bào)告，截至2024年第三季度，上地區(qū)域總存量為273
萬㎡，占北京市整體產(chǎn)業(yè)園市場存量的18.8%，上地區(qū)域平均空置率達(dá)28.7%，
21
平均租金水平為4.82元/m/天。
2、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的運(yùn)營情況
面對市場供應(yīng)持續(xù)加大、存量面積保持較高水平的局面，本項(xiàng)目綜合考慮出
租率、租金、收入等指標(biāo)，采取降價(jià)搶占客源的競爭策略。
2
2024年第4季度，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目季度平均月末租金下降至4.36元/m/天，相較
2
于2023年第4季度平均月末租金5.65元/m/天同比下降22.83%?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目第4
季度末時(shí)點(diǎn)出租率為72.09%，相較2023年第4季度末提升8.34個(gè)百分點(diǎn)。本季度
出租率的變化主要原因系部分租戶出于自身經(jīng)營考慮（主要為業(yè)務(wù)調(diào)整，縮減承
租需求），出現(xiàn)提前退租和到期不續(xù)租的情況，同時(shí)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)積極開展招商
工作，完成新簽租戶起租，因此本季度出租率波動(dòng)較小。因當(dāng)前市場行情變化，
為了取得客源，項(xiàng)目租金因應(yīng)市場做出調(diào)整。項(xiàng)目平均租金單價(jià)下降直接影響項(xiàng)
目季度主營收入的下降。同時(shí)原始權(quán)益人暨運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)北京中關(guān)村軟件園發(fā)展
有限責(zé)任公司（以下簡稱“運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)”）持續(xù)積極開展招商工作，使得基礎(chǔ)設(shè)
2
施項(xiàng)目新簽約面積13,591.14m，截至2024年第4季度末時(shí)點(diǎn)簽約率為79.08%（簽
約率在出租率的基礎(chǔ)上考慮了已簽署租約但尚未起租的面積）。
三、對基金份額持有人的影響
2024年第4季度基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目上述經(jīng)營情況的變動(dòng)，影響了當(dāng)期的收入及現(xiàn)
金流，進(jìn)而影響基金份額持有人當(dāng)期可供分配金額。
針對本項(xiàng)目提前退租的租戶，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司均已嚴(yán)格按照合同約定收取
相應(yīng)的違約金和免租期租金，在扣除退租補(bǔ)償并考慮接續(xù)承租的緩釋影響后，上
述情況導(dǎo)致項(xiàng)目2024年合同收入減少42.78萬元，對照《建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉
2
式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金2023年度評估報(bào)告》中2024年的預(yù)測收入，占比僅為
0.26%，影響較小。
四、已采取和擬采取的應(yīng)對措施
為保護(hù)投資者利益，基金管理人協(xié)同運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)持續(xù)積極開展招商工作，
1 鑒于當(dāng)前無法獲得4季度行業(yè)/區(qū)域情況，相關(guān)內(nèi)容將在基金第4季度報(bào)告中披露，請投資者關(guān)注。
2 評估報(bào)告編號：JLL-BJ[2024]房估字第0044號
努力加速商務(wù)條款的談判，全力推動(dòng)意向客戶轉(zhuǎn)簽約，減少對2024年收入及現(xiàn)金
流的不利影響?；鸸芾砣撕瓦\(yùn)營管理機(jī)構(gòu)已采取或擬采取的應(yīng)對措施如下：
1、持續(xù)推進(jìn)剩余面積去化。2024年1月1日至2024年12月31日期間，本基礎(chǔ)
2
設(shè)施項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新簽約及擴(kuò)租落地租戶47家，累計(jì)新簽及擴(kuò)租面積6.36萬m；完成
2
續(xù)簽租戶12家，累計(jì)續(xù)簽面積0.75萬m。后續(xù)基金管理人也將繼續(xù)協(xié)同運(yùn)營管理
機(jī)構(gòu)積極優(yōu)化租賃策略，以更加靈活的姿態(tài)應(yīng)對市場挑戰(zhàn)。
2、盡快增加客戶儲備，根據(jù)園區(qū)內(nèi)科技企業(yè)快速適應(yīng)市場的特點(diǎn)，重點(diǎn)跟
進(jìn)處于猶豫期和去年下半年以來延緩選址需求的客戶，更新企業(yè)最新需求，挖掘
2
可轉(zhuǎn)化意向。目前基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目儲備意向客戶8組，面積約為12,570m，預(yù)計(jì)可
提升出租率約9.89%。本基金發(fā)起人中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“發(fā)
起人”）、基金管理人、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)已共同建立三方聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，針對有意
向的企業(yè)客戶，持續(xù)做好意向企業(yè)客戶的簽約轉(zhuǎn)化，加速商務(wù)條款談判，推進(jìn)企
業(yè)審核流程，盡快完成企業(yè)落位。
3、結(jié)合當(dāng)前市場需求，持續(xù)優(yōu)化運(yùn)營策略。一是，加強(qiáng)發(fā)起人資源轉(zhuǎn)化，
借助集團(tuán)已投企業(yè)資源，爭取投租投貸聯(lián)動(dòng)，形成招商合力，促進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源
落地；二是，根據(jù)市場及客戶需求變化，聚焦于“長期穩(wěn)定與靈活適配”的原則，
靈活調(diào)整樓宇空間布局、優(yōu)化租賃條件以滿足不同客戶群體的需求，達(dá)成意向轉(zhuǎn)
化；三是，對內(nèi)實(shí)施內(nèi)部“賽馬機(jī)制”、加強(qiáng)招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)激勵(lì)和約束；對外全面
鋪開招商網(wǎng)絡(luò)、加強(qiáng)多渠道招商推廣；四是，聘請專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，為租戶定制個(gè)
性化設(shè)計(jì)方案等一系列積極措施，有效應(yīng)對市場。
五、風(fēng)險(xiǎn)提示
基金管理人承諾以誠實(shí)信用、勤勉盡責(zé)的原則管理和運(yùn)用基金資產(chǎn)，但不保
證基金一定盈利，也不保證最低收益。基金的過往業(yè)績及其凈值高低并不預(yù)示其
未來業(yè)績表現(xiàn)。基金管理人提醒投資者基金投資的“買者自負(fù)”原則，在做出投資
決策后，基金運(yùn)營狀況與基金凈值變化引致的投資風(fēng)險(xiǎn)，由投資者自行負(fù)擔(dān)。投
資者投資于本基金時(shí)應(yīng)認(rèn)真閱讀本基金的基金合同、招募說明書及其更新、基金
產(chǎn)品資料概要等法律文件，全面認(rèn)識本基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特征，自主、
謹(jǐn)慎做出投資決策。敬請投資者注意投資風(fēng)險(xiǎn)。
特此公告。
建信基金管理有限責(zé)任公司
2025年1月4日
建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金關(guān)于2024年第4季度經(jīng)營情況的臨時(shí)公告.pdf